Πόσα βγάζει ένα Airbnb στην περιοχή σου;

Τα ακαθάριστα έσοδα είναι μόνο η αρχή. Ο υπολογιστής ξεκινά από ένα εύρος εσόδων για την περιοχή σου, αφαιρεί τα λειτουργικά έξοδα — προμήθεια πλατφόρμας, καθαριότητα και λευκά είδη, λογαριασμούς, κοινόχρηστα, συντήρηση, ασφάλιση, και προαιρετικά τη διαχείριση από τρίτο — και καταλήγει στο λειτουργικό αποτέλεσμα.

Από εκεί αφαιρεί τον φόρο εισοδήματος. Για ιδιώτες ο φόρος υπολογίζεται πάνω στα ακαθάριστα έσοδα και όχι στο κέρδος, οπότε δεν μειώνεται όσα έξοδα κι αν έχεις· αυτό είναι και ο λόγος που το καθαρό αποτέλεσμα εκπλήσσει τους περισσότερους. Ό,τι μένει το βλέπεις χωριστά για το χαμηλό και για το υψηλό σενάριο.

Ένας μοναδικός αριθμός θα ήταν πιο εντυπωσιακός και πιο λάθος. Δύο όμοια διαμερίσματα στον ίδιο δρόμο μπορεί να έχουν τεράστια διαφορά στα έσοδα, ανάλογα με τις φωτογραφίες, τις κριτικές και το πόσο ενεργά αλλάζει ο ιδιοκτήτης τις τιμές — τίποτα από αυτά δεν είναι γνωστό τη στιγμή του υπολογισμού.

Η βάση είναι τα μέσα έσοδα ανά περιφερειακή ενότητα, ξεχωριστά για καθεμία από τις 74. Πάνω τους εφαρμόζονται συντελεστές για την τοποθεσία, τον τύπο του ακινήτου, τα τετραγωνικά, τα υπνοδωμάτια, την κατάσταση και την πισίνα.

Το πλάτος του εύρους δεν είναι σταθερό: κινείται από ±15% εκεί όπου τα δεδομένα της ενότητας είναι πολλά και σταθερά, έως ±25% εκεί όπου είναι λίγα. Η ένδειξη αξιοπιστίας δίπλα στο αποτέλεσμα σού λέει σε ποια από τις δύο άκρες βρίσκεσαι.

Τέλος, τα έσοδα δεν μοιράζονται ομοιόμορφα μέσα στη χρονιά. Σε νησιωτικές και παραθαλάσσιες περιοχές το μεγαλύτερο μέρος συγκεντρώνεται από Μάιο έως Σεπτέμβριο, ενώ στα αστικά κέντρα η ζήτηση είναι πιο σταθερή όλο τον χρόνο. Το σημείωμα εποχικότητας κάτω από το αποτέλεσμα δείχνει τι ισχύει για την περιοχή που επέλεξες.

Τα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση φορολογούνται αυτοτελώς, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με την κλίμακα του 2026: 15% έως τις 12.000€, 25% από τις 12.000€ έως τις 24.000€, 35% από τις 24.000€ έως τις 36.000€ και 45% πάνω από τις 36.000€. Η κλίμακα είναι κλιμακωτή: κάθε συντελεστής αφορά μόνο το κομμάτι του εισοδήματος που πέφτει μέσα στο αντίστοιχο κλιμάκιο, όχι όλο το ποσό.

Όχι. Για ιδιώτες, ο φόρος υπολογίζεται στα ακαθάριστα έσοδα μείον τεκμαρτό 5%. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι η προμήθεια της πλατφόρμας, η καθαριότητα, οι λογαριασμοί και η συντήρηση μειώνουν το καθαρό σου αποτέλεσμα αλλά όχι τον φόρο — και γι' αυτό ο υπολογιστής εμφανίζει τον φόρο σε δική του γραμμή, κάτω από το λειτουργικό αποτέλεσμα.

Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση το πληρώνει ο επισκέπτης, όχι ο ιδιοκτήτης. Ο ιδιοκτήτης το εισπράττει μαζί με τη διαμονή, εκδίδει την ειδική απόδειξη και το αποδίδει μηνιαία στην ΑΑΔΕ. Τα ποσά είναι 8€ ανά διανυκτέρευση τη θερινή περίοδο και 2€ τη χειμερινή, ενώ για μονοκατοικίες άνω των 80τμ και για βίλες είναι 15€ και 4€ αντίστοιχα. Επειδή δεν αποτελεί ούτε έσοδο ούτε έξοδο του ιδιοκτήτη, δεν μπαίνει πουθενά μέσα στον υπολογισμό.

Από το τρίτο ακίνητο και πάνω, η βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό σημαίνει έναρξη εργασιών, τήρηση βιβλίων, ΦΠΑ, τέλος επιτηδεύματος και ασφαλιστικές εισφορές — μια εντελώς διαφορετική φορολογική εικόνα από αυτή που υπολογίζει το εργαλείο. Ο υπολογιστής αφορά ιδιώτες με έως δύο ακίνητα.

Η εκτίμηση δείχνει τη μέση εικόνα της αγοράς για την περιφερειακή ενότητα που επέλεξες, προσαρμοσμένη με συντελεστές για την τοποθεσία, τον τύπο, το μέγεθος και την κατάσταση του ακινήτου. Δεν αντικαθιστά ανάλυση για το συγκεκριμένο ακίνητο, με τις δικές του κριτικές, φωτογραφίες και τιμολογιακή πολιτική.

Όχι. Ο υπολογισμός είναι δωρεάν και δεν χρειάζεται εγγραφή, λογαριασμός ή στοιχεία επικοινωνίας. Συμπληρώνεις τα στοιχεία του ακινήτου και βλέπεις το αποτέλεσμα αμέσως.